Định giá nhà đất là gì? Dịch vụ thẩm định giá nhà đất như thế nào?

Định giá nhà đất là gì

Giá cả luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu khi bạn có nhu cầu mua bán, trao đổi bất kỳ một hàng hóa nào đó. Tuy nhiên với “món hàng” có giá trị lớn như nhà đất, mọi người lại chưa thực sự quan tâm đến vấn đề thẩm định giá, dẫn đến mức giá thỏa thuận chưa sát với giá trị thị trường.

Do đó, sẽ có một nhóm người bị thiệt hại về mặt tài chính : người mua hoặc người bán và ngược lại. Để tránh những mất mát không đáng có đó, trước khi thực hiện một giao dịch nhà đất nào đó, bạn cần tự định giá nhà đất thông qua các kênh hữu ích, hoặc sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất của các tổ chức uy tín.

Đinh giá nhà đất - bắt kịp xu hướng hiện đại
Đinh giá nhà đất – bắt kịp xu hướng hiện đại

Chúng ta hãy cùng đi phân tích những khía cạnh đó, để bạn có những quyết định, lựa chọn sáng suốt nhất khi mua, bán nhà đất trong tương lai.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất

Định giá nhà đất là quy trình, công việc phức tạp, để tự định vị được giá trị tài sản của mình, bạn cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị nhà đất.

Yếu tố tự nhiên : Mỗi nhà đất khác nhau sẽ có những giá trị tương đối và tuyệt đối khác nhau. Nhà đất có vị trí ở trung tâm khu đô thị lớn, các trục đường giao thông quan trọng sẽ có vị trí cao hơn những nhà đất ở vị trí khác. Ngoài ra, yếu tố về diện tích, điều kiện môi trường, các tiện ích hay phong thủy cũng ảnh hưởng đến giá trị của nhà đất.

Yếu tố kinh tế : Khả năng mang lại giá trị kinh tế trong tương lai và yếu tố quy hoạch, xây dựng của nhà nước cũng là một yếu tố nâng giá trị của nhà đất trong tương lai.

Xác định được các yếu tố ngoại cảnh có tác động, ảnh hưởng như thế nào đến giá trị nhà đất của bạn là một khâu vô cùng quan trọng, giúp bạn tự định giá nhà đất một cách chính xác hơn.

Định giá nhà đất là gì?

Định giá nhà đất là một phạm trù của định giá tài sản. Do đó, trước khi đi sâu vào khái niệm định giá nhà đất, chúng ta hãy cùng tìm hiểu về định giá tài sản. Trên thế giới, từ lâu định giá tài sản đã khá thịnh hành và phát triển. Nhưng ở Việt Nam, mãi những năm gần đây, định giá tài sản mới thực sự phát triển và nhận được sự quan tâm của mọi người.

Tham khảo:

Định giá nhà đất - phương pháp an toàn, hiệu quả cho những nhà đầu tư thông thái
Định giá nhà đất – phương pháp an toàn, hiệu quả cho những nhà đầu tư thông thái

Định giá tài sản là hoạt động tư vấn, xác định các mức giá cụ thể cho từng loại hình tài sản khác nhau, làm cơ sở, căn cứ cho các giao dịch mua bán, trao đổi trên thị trường. Hoạt động thẩm định tài sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng, góp phần đảm bảo công bằng xã hội, cũng như quyền lợi của mỗi cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường trao đổi, mua bán.Theo đó, nhà đất là một loại hàng hóa có giá trị gần như lớn nhất trong mọi tài sản và luôn nhận được sự quan tâm hàng đầu của các đối tượng khi tham gia thị trường.Từ đây, định giá nhà đất bắt đầu ra đời và có một khái niệm riêng biệt.

Định giá nhà đất có thể được hiểu theo những cách sau :

  • Định giá nhà đất là hoạt động tư vấn, xác định giá trị cụ thể của nhà đất tại một thời điểm nhất định.
  • Định giá nhà đất là việc chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán của nhà đất.

Phân biệt định giá nhà đất và thẩm định giá nhà đất

Định giá nhà đất

  • Định giá nhà đất là hoạt động tư vấn, xác định giá trị cụ thể của nhà đất tại một thời điểm nhất định.
  • Định giá nhà đất của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh.
  • Định giá nhà đất được thực hiện bởi chủ sở hữu nhà đất.

Thẩm định giá nhà đất

Thẩm định giá nhà đất là hoạt động đánh giá, đánh giá lại giá trị của nhà đất phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định

Kết quả thẩm định giá nhà đất mang tính pháp lệnh, được ghi trong hợp đồng để sử dụng cho các mục đích như : tính thuế, cho thuê,..

Thẩm định giá nhà đất được thực hiện bởi các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá nhà đất chuyên nghiệp.

Từ những sự khác biệt trên, hình thành nên hai hình thức thẩm định giá nhà đất, để bạn có thể xác định giá trị nhà đất của mình : Tự định giá nhà đất, tìm đến những chuyên gia, doanh nghiệp thẩm định giá nhà đất để được tư vấn mức giá phù hợp.

Tự định giá nhà đất : Chủ sở hữu nhà đất có thể tự định giá nhà đất của mình thông qua các kênh thông tin như ngân hàng, các công ty bất động sản khảo sát hay giá thị trường.

Tuy nhiên để tự định giá nhà đất chính xác nhất chủ sở hữu phải tự xác định vị trí, tình trạng nhà đất, pháp lý hay tính hữu ích, giá trị sinh lời tương lai của nhà đất mình đang sở hữu.

Sau đó, khảo sát, so sánh các nhà đất tương tự để đưa ra mức định giá nhà đất hợp lý nhất. Tuy nhiên hình thức này lại mất khá nhiều thời gian, đòi hỏi nhiều kỹ năng phân tích, thẩm định.

Do đó, không dễ dàng để đưa ra mức giá sát với thị trường, vì vậy định giá nhà đất thông các công ty, chuyên gia thẩm định giá nhà đất vẫn là lựa chọn được ưu tiên với mọi đối tượng khách hàng.

Dịch vụ thẩm định giá nhà đất chuyên nghiệp : Các chuyên gia, công ty thẩm định giá nhà đất chuyên nghiệp sẽ có các thông tin chuyên sâu về nhà đất mà không phải ai cũng nắm bắt được như : nghĩa vụ tài chính của sở hữu, pháp lý nhà đất, quy hoạch của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng như : hệ thống giao thông, cấp thoát nước,.. các yếu tố này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá trị nhà đất trong tương lai.

Các chuyên gia thẩm định giá nhà đất sẽ tiến hành khảo sát, nghiên cứu và đưa ra mức giá sát nhất với giá thị trường trong thời gian không quá một tuần. Với những kỹ năng, kinh nghiệm, ưu thế vượt trội các công ty thẩm định giá nhà đất chuyên nghiệp có thể là nơi bạn tin tưởng “chọn mặt gửi vàng”.

Cách định giá nhà đất

Cách định giá nhà đất giới thiệu sau đây, chỉ là cách tính mang tính ước lượng, tham khảo phù hợp cho các chủ sở hữu muốn tự xác định giá trị nhà đất.

Lấy giá đất do Nhà nước quy định nhân 4

Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá trị nhà đất thị trường cao hơn khoảng 3-4 lần khung giá nhà đất do Nhà nước quy định. Hệ số 3,8 – 4,5 là hệ số vênh bình quân có thể chấp nhận được.

Trên thực tế , theo thống kê 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường đều chấp nhận khoảng cách này. Đây là cách tính nhanh nhất nhưng cũng tiềm ẩn nhiều ro vì mang nhiều tính chủ quan

Định giá nhà đất từ kinh nghiệm của môi giới

Một nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ cập nhật cho bạn giá nhà đất cùng kỳ hằng năm một cách đầy đủ và chính xác nhất. Đây có thể là một kênh hữu ích giúp bạn định giá nhà đất được hiệu quả hơn.

Định giá thông qua ngân hàng 

Quy trình thẩm định giá nhà đất để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ và chuyên nghiệp. Vì vậy, nếu có được sự hỗ trợ từ ngân hàng, thì đây cũng là một kênh thông tin để tham khảo khá hữu ích, nhưng quy trình này thường mất khá nhiều thời gian.

Ngoài ra các chủ sở hữu cũng có thể tự định giá nhà đất thông qua kênh định giá nhà đất online. Tuy nhiên, hình thức này cũng đòi hỏi những yếu, thông tin chính xác về nhà đất và không hoàn toàn chính xác, vẫn còn nhiều sai số.

Vì nhà đất là một loại tài sản đặc biệt, nên giá nhà đất ngoài phụ thuộc vào các yếu tố như thời gian, không gian, kinh tế và pháp lý còn bị phụ thuộc vào các yếu tố khác như tâm lý, xã hội. Để có thể xác định được giá nhà đất sát với giá thị trường, cần có nhiều thông tin liên quan đến phía Nhà nước, nên phương pháp tự định giá nhà đất thường không được áp dụng nhiều. Với những giá trị giao dịch lớn như nhà đất thì sử dụng dịch vụ thẩm định giá đang là lựa chọn khôn ngoan số 1 hiện nay.

Dịch vụ thẩm định giá nhà đất được tiến hành như thế nào?

Dịch vụ thẩm định giá nhà đất là dịch vụ mà theo đó, các công ty thẩm định giá sẽ tiến hành nghiên cứu, khảo sát để đưa ra giá trị nhà đất, sát nhất với giá thị trường cho khách hàng. Thông thường, các chuyên gia thẩm định sẽ thẩm định giá nhà đất thông qua các phương pháp sau :

Phương pháp so sánh

Thẩm định giá nhà đất dựa trên cơ sở phân tích, đánh giá mức giá của nhà đất tương tự với nhà đất cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường tại thời điểm giao dịch hoặc thời điểm gần nhất để ước tính giá trị thị trường của nhà đất cần thẩm định.

Phương pháp chi phí

Thẩm định giá nhà đất dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của nhà đất cần thẩm định.

Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)

Thẩm định giá nhà đất dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản.

Phương pháp thặng dư

Thẩm định giá nhà đất được xác định bằng giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp lợi nhuận

Thẩm định giá nhà đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Căn cứ vào mục đích của quá trình thẩm định nhà đất, đặc điểm, tính chất của nhà đất cần thẩm định, điều kiện, tính chất của thông tin thị trường mà các chuyên gia thẩm định sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định nhà đất phù hợp nhất, hoặc có thể kết hợp các phương pháp thẩm định với nhau để so sánh, đối chiếu đưa ra mức giá phù hợp nhất.

Thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu cầu trao đổi mua bán nhà đất cũng theo đó mà không có dấu hiệu hạ nhiệt. Do đó, thẩm định giá nhà đất trước khi đưa ra quyết định mua bán là bước quan trọng nhất, tiên quyết ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thể.

Thông qua các phân tích trên, hi vọng các chủ thể sẽ có những thông tin hữu ích để đưa ra các quyết định sáng suốt.

Trả lời